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Immobilien Thailand

Rechtliche Grundlagen zum Erwerb von Immobilien in Thailand

Landerwerb: Grundsätzlich verbietet das thailändische Gesetz Ausländern den Ankauf von Grund/Land, es ist eine durchaus ähnliche Situation wie in Europa - auch hier ist es Personen aus Drittländern (Nicht-EU Ländern) nicht möglich Grundstücke zu erwerben. Es gibt dennoch in Thailand für Ausländer Möglichkeiten zu Landnutzungsrechten zu gelangen:

Pacht: Ausländer dürfen Grundstücke und Häuser pachten. Die maximale Dauer einer Pacht ist auf 30 Jahre begrenzt, wenn sie länger als 3 Jahre vereinbart wird, muss die Pacht vom "Land Department" registriert und auf den Eigentumsdokumenten des Grundstücks vermerkt werden. In einem privaten Zusatzvertrag können mit dem Eigentümer auch Sonderrechte vereinbart werden, etwa das Recht, die Pacht für weitere 30 Jahre zu verlängern, oder die Pacht nach Belieben auf andere Personen zu übertragen oder sogar das Recht die Pacht zu verkaufen. Bei der Registrierung ist eine kleine Steuerabgabe zu bezahlen. Bei Nichteintragung ist der Vertrag nur 3 Jahre gültig und kommt einer Steuerhinterziehung gleich - es ist also sicherer, die Pacht in jedem Fall zu registrieren. Für kommerziell und industriell genutzte Grundstücke beträgt das Nutzungsmietrecht jetzt 50 Jahre, mit der Option auf weiter 50 Jahre.

Grundkauf durch eine Firma: Ausländer können in Thailand Firmen gründen, beispielsweise in einer der GmbH vergleichbaren Rechtsform ("Thai Company Limited"), in der jedoch maximal 49% der Geschäftsanteile in ausländischer Hand sein dürfen. Diese (thailändische) Firma, bei der der Ausländer Geschäftsführer sein kann, ist in der Lage Land zu kaufen. Eine anwaltliche Beratung ist in diesem Fall empfehlenswert.

Thailändische Ehegattin: Thailändische Staatsbürger, die mit einem Ausländer verheiratet sind, können unbeschränkt Land kaufen. Dabei muss allerdings entweder der Nachweis erbracht wurde, daß der Erwerb aus Mitteln des thailändischen Partners finanziert wird, oder es muß eine Erklärung abgegeben werden, daß im Falle einer Scheidung der Landbesitz dem thailändischen Partner gehört. Das Gesetz verbietet jedoch nicht, dass ein Ausländer ein Haus und ein anderes Gebäude besitzt. Daher ist zur rechtlichen Absicherung, beispielsweise für Wohnzwecke ein Leasingvertrag, ein Nutzungs-Mietvertrag für Grund und Boden - auch mit dem Thai-Ehepartner - empfehlenswert.

Hauskauf: Der Kauf eines Hauses ist für Ausländer (wie schon erwähnt) möglich, sofern das Land nicht eingeschlossen ist. Voraussetzung ist jedoch, daß der Ausländer mit einem Non-Immigrant Visum eingereist ist. Solche Ausländer können Gebäude auf gepachtetem Land (30+30Jahre) besitzen (Baurecht). Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten jedoch eine angemessene Entschädigung ("Heimfallentschädigung") zu leisten.

Condos, Eigentumswohnungen und Gebäude auf gepachtetem Land können von Ausländern gekauft und im Grundbuch eingetragen werden. Im der gesamten Condominium Anlage dürfen höchstens 49% aller Wohnungen an Ausländer verkauft werden.

Übertragungen und Eintragungen in Landtitel können auch ohne Beisein der jeweiligen Parteien erfolgen, sofern die notwendigen Dokumente wie Originallandtitel, Vollmachten, Reisepaß- oder ID Card-Kopien, sowie Hausregisterkopien vorhanden sind. Für solche Übertragungen ist mit ca. 3,8% Abgaben und Steuern zu rechnen. Der Verkäufer muß nochmals 1% vom Kaufpreis an das Finanzamt abführen, wenn das Grundstück noch nicht länger als 5 Jahre in seinem Besitz war. Bei Frauen als Verkäufer ist die Unterschrift des Ehegatten notwendig. Falls die Verkäuferin nicht verheiratet sein sollte, ist eine Urkunde zum Beweis des Ledigenstatus oder der Scheidung notwendig.

Oftmals sind die Originallandtitel zur Absicherung von Darlehen (Hypotheken) bei Banken hinterlegt. Diese Darlehen sind auf der Rückseite eines solchen Titels eingetragen. Bevor ein Kauf getätigt wird, muß Kontakt zu der jeweiligen Bank aufgenommen werden, um zu erfahren, unter welchen Bedingungen die Tilgung erfolgen kann. Danach wird der Eintrag aus dem Landtitel gestrichen und der Originallandtitel ausgehändigt.

Verträge in Thailand sind in jeder Sprache rechtsgültig. Wird jedoch ein Vertrag registriert oder für gerichtliche Zwecke verwendet, ist eine Übersetzung in die thailändische Sprache notwendig. Sind zweisprachige Verträge vorhanden, zählt für das Gericht immer nur die thailändische Version.

Wie wird bezahlt? Wenn Sie eine Immobilie in Thailand kaufen, und Sie es in Thai-Baht bezahlen möchten, müssen Sie den Nachweis erbringen, daß Sie ausländische Währung eingeführt haben. Sobald Sie von einem Bankkonto im Ausland eine Geldüberweisung in Fremdwährung auf Ihr persönliches Bankkonto in Thailand getätigt haben, müssen Sie sich von Ihrer Bank in Thailand ein "Foreign Exchange Transaction Form" ("Thor Tor 3") ausstellen lassen. Die Bank stellt nur "Thor Tor 3" Zertifikate für eingegangene Beträge von mehr als USD 10.000.- aus. Dieses Dokument zeigt den Geldbetrag, der legal nach Thailand transferiert wurde und zwar einzig mit der Absicht, legal (zB.) ein Condominium in Thailand zu kaufen. Schon bei der Geldüberweisung vom Ausland müssen Sie oder muss Ihre Bank den genauen Grund der Geldüberweisung angeben, am besten machen Sie die nötigen Angaben in Englischer Sprache "For the purchase of a Condominium in Thailand". Geldbeträge, die Sie legal in Thailand eingeführt haben, dürfen Sie bei einem späteren Condominium-Verkauf auch wieder legal ausser Landes bringen. Für Einfuhr von ausländischer Währung ohne "Thor Tor 3" könnte es sein, dass die Steuerbehörde das als Einkommen bewerten würde. Die meisten Immobilien-Agenten erlauben Ihnen die Immobilie in ausländischer Währung zu kaufen. Wenn die Zeit kommt, daß Sie wieder verkaufen möchten, können Sie das auch in ausländischer Währung tun.

Das "Foreign Exchange Transaction Form" muss dem "Land Department" (Landesamt oder vergl. Grundbuch) in Thailand abgegeben werden. Jeder Besitzer eines Condominiums in Thailand erhält eine Besitzerurkunde ("Chanod"), welche den Namen des neuen Besitzers angibt, sowie Plan und Grösse der Wohnung, Standort und andere Angaben. Beigelegt wird auch ein Verkaufsvertrag, der vom Verkäufer, Käufer sowie dem Land Department unterschrieben worden ist.

Landtitel (Grundbucheinträge) in Thailand: Es gibt verschiedene Besitztitel, welche mit abgestufter Gewichtung den Landbesitz dokumentieren: Sor Kor Nüng / Nor Sor Sam Gor / Nor Sor Sam / Nor. Sor 4 Chor (Chanod). Um Probleme auszuschliessen, sind nur Nor. Sor 4 Chor (Chanod) und Nor. Sor 3 Gor zum Erwerb empfehlenswert. "NOR SOR 4 Chor", auch "Chanot", genannt wird vom Provincial Landoffice ausgestellt. Landtitel mit diesem "Chanot" sind genau vermessen und mit GPS geplottet. Anhand des nationalen Vermessungsplans werden nummerierte Marksteine im Boden eingegraben.

Maßeinheiten für Grundstücke:
1 Wah = 4 Quadratmeter
1 Ngan = 100 Wah (400 Quadratmer)
1 Rai = 4 Ngan (=1600 Quadratmeter)
1 Hektar = 6.25 Rai




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